Cooperativa de viviendas

Apuntes para una cooperativa de vivienda

Nociones básicas

Una cooperativa es una asociación autónoma de personas reunidas voluntariamente para satisfacer una (o más) necesidad económica, social y cultural a través de una empresa co-gestionada y organizada democráticamente.

Según la Alianza Cooperativa Internacional los principios de una cooperativa son:

• Adhesión voluntaria y abierta
• Control democrático de los socios o miembros
• Participación económica de los socios o miembros
• Autonomía e independencia
• Educación, entrenamiento e información
• Cooperación entre cooperativas
• Compromiso con la comunidad

Es voluntaria porque no se puede forzar personas a hacerse cooperativistas. Se les debe dar la oportunidad de estudiar y comprender los valores por los que las cooperativas existen.

Es abierta porque la adhesión no pasa por discriminaciones raciales, políticas, religiosas, sociales y de género.

Es abierta a las personas capaces de utilizar sus servicios y dispuestas a aceptar las responsabilidades a asociarse (obligaciones de ejercer el derecho al voto, participación en asambleas, utilización de servicios y aporte de capital cuando sea necesario.)

Diferencia entre una SL y una COOP

SL	COOP
1€ = 1 voto	1socia = 1 voto
obtener beneficios	solucionar necesidades
beneficios entre accionistas	excedentes distribuidos entre socias o reinvertidos en la cooperativa
dirigido por accionistas	gestionado por asamblea
trabajadoras sin poder	socias con voz y voto

Coop de viviendas en cesión de uso

El Model de Cessió d’Ús (MCU), o model Andel, es basa en una cooperativa d’usuaris i habitatges on la propietat dels immobles resideix en mans de la cooperativa a la vegada que els seus membres es beneficien d’un ús indefinit i transferible de l’habitatge a canvi d’una entrada inicial retornable i una quota mensual assequible. Països com Dinamarca, Noruega, Suècia, Canadà o els Estats Units apliquen un model cooperatiu d’habitatge. 1 de cada 3 persones a Copenhaguen viuen en un habitatge andel. 

Se basa principalmente en que:

• Las viviendas no pueden ser ni vendidas ni alquiladas. Solo se trasmite el derecho de uso.
• El derecho de uso incluye la mayoría de los servicios.
• Se dispone de un fondo monetario que se utiliza para la reforma del edificio

Se inspira en principios:

• No especulativos
• De autogestión
• De accesibilidad a la vivienda

Se financia a través de:

• cuotas de financiación: se establece en función de los mecanismos de financiación del proyecto y se abonará durante el tiempo en que la cooperativa tenga que hacer frente de estos gastos.
• cuotas de mantenimiento: se destina al funcionamiento y gestión de la cooperativa y al mantenimiento de espaicos y servicios comunes.
• cuotas de uso: se paga por el derecho de uso de la vivienda. la cuota puede variar en función de las dimensiones y características de la vivienda y otros factores que puede establecer la misma cooperativa como renta familiar, trabajo en la coperativa etc. esta cuota puede variar a lo largo de la historia.

En caso que una socia se quiera dar de baja tiene que devolver la vivienda en las condiciones en las que se la encontró y solo en este caso tiene derecho al retorno del capital social. (esto no es exactamente así en la ley catalana)

Regulación en Catalunya

Para lo que concierne esta tipología de cooperativas de viviendas la ley:

• contempla la existencia de cooperativas de cesión de uso
• aunque no hay modelo establecido y desarrollado ni una regulación bien definida

Más en general sobre cooperativas la ley catalana que las regula es la Ley 12/2015, de 9 de julio.

A continuación copio fragmentos de algunos artículos que pueden fomentar el proceso de creación:

Artículo 11. Contenido mínimo de los estatutos

a) denominación de la sociedad

b) domicilio social

c) actividad/objetivo social

d) durada

e) ambito territorial

f) régimen de responsabilidad de las socias para las deudas sociales

g) diferentes clases de socias

h) requisitos para la admisión y baja de socias

i) derechos y obligaciones de socias, compromiso, participación minima, derecho a información financiera

j) normas de la disciplina social, tipificaciónd e faltas y sanciones, procedimientos sancionadores

k) capital social minimo de la cooperativa i determinación de la aportación obligatoria inicial de las diferentes socias.

l) regulación del derecho del rembolsamiento de las aportaciones de los socios al capital social i régimen de transmisión de estas.

m) criterios de aplicación de los resultados con la determinación de los porcentages de los excedentes que se tienen que destinar a los fondos sociales obligatorios.

n) la manera i el termino para convocar la asamblea general i tambien el régimen de adopción de los acuerdos.

o) La estructura de los organos sociales de administraciñon i control que tengan caracter obligatorio. i sendos regimenes de actuación.

p) normas sobre el procedimiento electoral i remoción de los organos sociales

q) los miembros del consejo rector

r) las causas de disolución de la cooperativa

s) los criterios de compromiso de participación intercooeprativa i el fomento de la formación.

Articulo 20. Efectos económicos de la baja

1. En produir-se la baixa d’un soci o sòcia, aquest té dret al reemborsament deles seves aportacions, voluntàries i obligatòries, al capital social, i també al retorn cooperatiu que li correspongui en funció de la seva activitat cooperativitzada i, si escau, a la part individualitzada dels fons de reserva voluntari, sens perjudici del que aquesta Llei i els estatuts socials estableixin per a les aportacions el reemborsament de les quals pugui ser refusat incondicionalment pel Consell Rector.

2. Els estatuts socials de la cooperativa han de regular el procediment per a exercir el dret al reemborsament de les aportacions socials, en el cas de baixa del soci o sòcia, d’acord amb els criteris següents:

a) Sobre la base dels resultats de l’exercici econòmic en què es produeix la baixa del soci o sòcia i de la imputació de resultats que li sigui atribuïble, s’ha de procedir, en el termini d’un mes a comptar de l’aprovació dels comptes anuals corresponents a l’exercici esmentat, a fixar l’import definitiu del reemborsament de les seves aportacions al capital social. El Consell Rector pot fixar provisionalment aquest import abans de l’aprovació dels comptes i, si escau, en el cas de les aportacions reemborsables, pot autoritzar que es faci un reemborsament a compte del definitiu.

b) De l’import definitiu del reemborsament que en resulti es poden deduir les quantitats que el soci o sòcia degui a la cooperativa per qualsevol concepte; les que siguin procedents per baixa no justificada o expulsió; les responsabilitats que li puguin ésser imputades i quantificades, sens perjudici de la responsabilitat patrimonial que regula l’article 26.2; les pèrdues no compensades d’exercicis anteriors, i les previsions de pèrdues de l’exercici en curs que caldrà regularitzar un cop s’hagi tancat.

3. El pagament de les bestretes meritades i, si escau, dels retorns acordats, s’ha d’efectuar immediatament, excepte si hi ha un pacte que estipuli el contrari, però el pagament de les aportacions socials previstes a l’article 55.bis.1.a) s’ha de fer en el termini que es fixi de mutu acord o, si no és així, en el termini que assenyali el Consell Rector, que no pot ésser mai superior als cinc anys d’ençà de la data de baixa.
En el cas de les aportacions previstes a l’article 55.bis.1.b, els terminis assenyalats en el paràgraf anterior es computen des de la data en què el Consell Rector acordi el reemborsament que s’ha d’efectuar per ordre d’antiguitat de les sol·licituds de reemborsament o, en el cas que no constin les sol·licituds, per ordre d’antiguitat de la data de baixa.

4. En les aportacions el reemborsament de les quals hagi estat acordat pel Consell Rector, les quantitats pendents de reemborsament no són susceptibles d’actualització un cop acordada la quantia pel Consell Rector, però el soci o la sòcia que es dóna de baixa té dret a percebre l’interès legal del diner incrementat en dos punts.

5. Els socis que es donin de baixa de la cooperativa, una vegada fixat l’import de les aportacions que s’han de reemborsar, continuen essent responsables davant la cooperativa, durant cinc anys, de les obligacions que aquesta hagi contret abans de la data de la pèrdua de la condició de soci o sòcia. Els estatuts socials poden establir el mètode per a la quantificació i la determinació d’aquesta responsabilitat.

Artículo 23. Derechos

a) Participar en la realització de l’objecte social de la cooperativa.

b) Elegir els càrrecs dels òrgans de la societat, i ésser elegits per a ocupar aquests càrrecs.

c) Participar amb veu i vot en l’adopció de tots els acords de l’assemblea general i dels altres òrgans que integrin.

d) Sol·licitar informació sobre les qüestions que afectin llurs interessos econòmics i socials en els termes que estableixin els estatuts socials.

e) Participar en els excedents, si n’hi ha, d’acord amb els estatuts socials.

f) Percebre el reemborsament de llur aportació actualitzada en el cas de baixa o de liquidació o de transformació de la cooperativa, que no s’ha de veure afectat per una suspensió temporal dels drets a causa d’un expedient sancionador; sens perjudici del que disposin els estatuts socials en relació ambles aportacions el reemborsament de les quals pugui ser refusat incondicionalment pel Consell Rector.

g) Els altres drets que resultin de les normes legals i estatutàries, i també dels acords adoptats vàlidament pels òrgans de la cooperativa.

3. Els drets dels socis només es poden suspendre temporalment, en les condicions que regulin expressament els estatuts socials, com una modalitat de sanció o de mesura cautelar en un expedient sancionador. En cap cas no en poden quedar afectats el dret d’informació ni els drets que aquesta Llei exceptua.

Artículo 55bis. Capital social

1. Les aportacions obligatòries i voluntàries dels socis i sòcies que constitueixen el capital social poden ser:

a) Aportacions amb dret de reemborsament en cas de baixa.

b) Aportacions el reemborsament de les quals en cas de baixa pugui ser refusat incondicionalment pel Consell Rector.

3. Els estatuts socials poden preveure que, quan en un exercici econòmic l’import de la devolució de les aportacions superi el percentatge de capital social que s’hi estableixi, els nous reemborsaments estiguin condicionats a l’acord favorable del Consell Rector.

Artículo 57. Aportación de las nuevas socias

1. L’assemblea general fixa anualment la quantia de l’aportació obligatòria inicial dels nous socis, que, llevat del cas dels socis col·laboradors, no pot excedir les aportacions obligatòries inicials i successives dels socis amb més antiguitat, actualitzades segons l’índex de preus de consum i, si escau, incrementades de resultes de regularitzacions de balanços i de la imputació de retorns cooperatius, ni pot ésser inferior a l’import mínim escripturat per a les aportacions obligatòries al capital social.

Artículo 59. Intereses

1. Els estatuts socials han d’establir si les aportacions al capital social poden donar interès. En cas afirmatiu, els criteris de determinació dels tipus d’interès han d’ésser fixats, per a les aportacions obligatòries, pels estatuts socials o per l’assemblea general i, per a les aportacions voluntàries, per l’acord d’admissió. L’interès no pot excedir en cap cas de sis punts el tipus d’interès legal del diner

Sección 7 "Cooperatives d'habitatge". Artículo 107. Características

1. Cap persona no pot ésser simultàniament, en una mateixa comarca, titular de més d’un habitatge

4. Les cooperatives d’habitatges poden alienar o llogar a terceres persones que no en siguin sòcies els locals i les instal·lacions i les edificacions complementàries de llur propietat, però no pas els habitatges. En el cas que, un cop acabada la promoció i adjudicats els habitatges als socis, en quedés algun, es pot adjudicar a una tercera persona no sòcia sempre que compleixi les condicions objectives que fixen els estatuts socials.

6. Una cooperativa d’habitatges no es pot dissoldre fins que no ha transcorregut un mínim de cinc anys, o un termini superior si ho indiquen els estatuts o ho exigeixen els convenis de col·laboració amb entitats públiques, d’ençà de la data de transmissió dels habitatges o de la darrera promoció que hagi fet. Si no ha fet cap promoció, no es pot dissoldre fins que no hagin transcorregut tres anys des que es va constituir.

Sección 7 "Cooperatives d'habitatge". Artículo 108. Régimen económico

1. Les cooperatives d’habitatges han d’observar, quant als excedents, les prescripcions següents:

a) Han d’aplicar els percentatges que s’indiquen a continuació per a la formació i l’ampliació del fons de reserva obligatori i del fons d’educació i promoció cooperatives:

Primer
Sobre el preu total de l’habitatge, dels locals o de les edificacions complementàries, inclosos el terreny, la urbanització, la construcció i les despeses generals, un percentatge no inferior al 2%, calculat sobre un preu base que en cap cas no pot ésser inferior al que resulti d’aplicar els mòduls que siguin fixats per als habitatges de protecció oficial o de règim similar.

Segon
En els processos de rehabilitació, un percentatge de l’1% sobre el pressupost dels treballs de rehabilitació.